בדק בית ביקורת מבנים ליקויי בניה

שאלות ותשובות נפוצות בנושאי ליקויי בניה
מיהו מהנדס מומחה?
מי ראשי לבצע בדיקות הנדסיות?
מתי כדאי לרוכשי דירה חדשה לבצע ביקורת מבנים?
מדוע דרושה חוות דעת הנדסית לרוכשי דירה חדשה?
האם כדאי לבצע בדיקה הנדסית גם לפני רכישת דירה יד שנייה?
כמה זמן אורך התהליך המשפטי במקרה של תביעת ליקויי בניה?
מה עדיף - בוררות או בית משפט?
במקרה של נזק מדירה אחת לשכנה (סכסוכי שכנים), מה עושים?
מי רשאי לעסוק בעבודות שיפוץ?

מיהו מהנדס מומחה?
מהנדס מומחה, בתחום הבניה, הינו מהנדס אזרחי בד"כ בענף מבנים, בעל מומחיות ייחודית בבדיקת מבנים. ישנם מהנדסים רבים, גם בתחום הבניה, אך לא לכולם הידע והכישורים לבצע בדיקות הנדסיות. מהנדס מומחה צריך להיות בעל ידע מורחב בנושאים של תקנים, תקנות, פסיקה משפטית בתחום הבניה וניסיון עשיר.
מי רשאי לבצע בדיקות הנדסיות?
רשאי לבצע בדיקות הנדסיות, הינו מהנדס בעל מומחיות בתחום. רובן ככולן של כל חוות הדעת המוגשות בתיקים של ליקויי בניה נערכים על ידי מהנדס בניין, המומחה לתחום ליקויי הבניה.
מתי כדאי לרוכשי דירה חדשה לבצע ביקורת מבנים?
רצוי לבצע את הבדיקה עוד בשלבי הבניה השונים. הבדיקה הינה למעשה מעין פיקוח עליון מצד הרוכש על הקבלן המבצע את עבודות הבניה. במשך מהלך הבניה, רצוי לבצע לפחות 4 בדיקות שונות בשלבי שלד, תשתיות אינסטלציה וחשמל, טיח וריצוף ועבודות גמר. במידה והדבר אינו מתאפשר, רצוי לבצע את הבדיקה בזמן או בסמוך מאוד למועד קבלת החזקה על הדירה. אם גם בשלב זה אין אפשרות לבצע את הבדיקה, אפשר יהיה לבצעה גם בשלבים מאוחרים יותר כגון במהלך תקופת הבדק ובמהלך תקופת האחריות.
מדוע דרושה חוות דעת הנדסית לרוכשי דירה חדשה?
חוות דעת הנדסית הינה ראיה משפטית. בדיקת הדירה בשלבי הבניה השונים או בשלבים מאוחרים יותר, מציגה תמונת מצב לגבי הנכס נכון למועד ביצוע הבדיקה. בדרך כלל אין כוונה מראש להגיש תביעה משפטית. בשלבים הראשונים, חוות הדעת מחזקת את עמדתו של רוכש הדירה כלפי הקבלן הבונה והוא מצידו משתדל לשפר את רמת הבניה ורמת השרות. בשלבים מאוחרים יותר, אם הבניה בוצעה למרות הכל בצורה לקויה ועדיין קיימים ליקויים, נוצר צורך להגיע לערכות משפטיות. במקרה כזה, חוות הדעת מהווה בסיס לתביעה המשפטית. בלעדיה לא ניתן להגיש את התביעה כלל.
האם כדאי לבצע בדיקה הנדסית גם לפני רכישה של דירה יד שנייה?
בזמן רכישה של נכס ישן, קיים סיכון שקיימים פגמים אשר אינם גלויים למי שאינו מומחה לתחום הבניה. עלות הבדיקה ההנדסית זניחה ביחס לעלות בנכס וביחס להוצאות אחרות הכרוכות ברכישה (כגון מס רכישה, שכר טרחת עורך דין , דמי תיווך וכו'). בדיקה כזו עשויה למנוע אי נעימויות עתידיות כאשר לאחר הרכישה ולאחר המעבר למגורים בנכס החדש מתגלים פגמים אשר היו יכולים להיות מאותרים לפני הרכישה. פגמים אלה היו נלקחים בחשבון הכלכלי של עלות הרכישה ואולי אף היו מעמידים בסימן שאלה את כדאיות הרכישה.
כמה זמן אורך תהליך משפטי במקרה של תביעת ליקויי בניה?
תהליך משפטי בתיקים של ליקויי בניה, מתחלק באופן כללי לשלוש אפשריות ראשיות. האפשרות הנפוצה הינה הליך בבתי המשפט. האפשרות הנפוצה פחות הינה הליך בוררות הנידון מחוץ לכותלי בית המשפט. האפשרות הנדירה יותר, אשר הונהגה רק בשנים האחרונות, הינה הליך של גישור.
הליכים המהירים יותר הינו הליך הבוררות והליך הגישור. הליך הדיונים בבית משפט איטי יותר בד"כ בשל העומס בבתי המשפט. תהליך כזה עשוי להמשך בממוצע כשנה עד שנה וחצי, למעט מקרים נדירים יוצאים מן הכלל.
מה עדיף - בוררות או בית משפט?
לכל מטבע ישנם שני צדדים, דהיינו ישנם חסרונות וישנם יתרונות בכל אחד מן ההליכים. הליך הבוררות מהיר יותר מצד אחד אך לעיתים יקר יותר מההליך בבית משפט. בנוסף, בד"כ לשופטי בית המשפט ניסיון עשיר יותר המביא לרוב להכרעות צודקות יותר.
במקרה של נזק מדירה אחת לדירה שנייה (סכסוך שכנים), מה עושים?
גם במקרים כאלה דרושה חוות דעת הנדסית אשר מהווה בסיס ראייתי. הליכים משפטיים בנושאים של סכסוכים בין שכנים יכולים להתדיין הן בבתי משפט רגילים, בוררויות או גישור וכן גם אצל המפקח/ת על הבתים המשותפים הינו גוף משפטי בעל סמכויות כשל בית משפט שלום וערעור על החלטותיו יש להגיש לבתי משפט מחוזיים. כמובן, לפני שפותחים בהליך משפטי, יש למצות את כל האפשרויות להגיע לסיום הסכסוך. חוות דעת הנדסית עוזרת במקרים רבים רק מעצם היותה גורם מרתיע כלפי הצד אשר גרם לסכסוך.
מי רשאי לעסוק בעבודות שיפוץ?
עפ"י חוק, רשאי לעסוק בשיפוצים רק מי שברשותו רישיון מתאים לכך מרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון. סיווג קבלנים לעובדות שיפוצים מתחיל מקטגורית א1- ומסתיים בקטגורית א5-. ההבדל בין הרמות השונות הינו בהיקף הכספי של העבודה המותרת לאותו הקבלן. לצורך הגדלת הסיווג, נדרש מן הקבלן ניסיון עשיר יותר וכן יכולת כספית. בסיווגים גבוהים יותר נדרשת גם העסקה של מהנדס בניין.

דירות ובתים רבים אינם עומדים בדרישות התקנים, תקנות התכנון והבניה ובחוקים השונים העוסקים בנושאי בניה ובחלק ניכר מהם קיימים ליקויי בניה. במרבית המקרים, הדיירים חסרי ידע מקצועי ואינם מסוגלים להבחין שאכן קיימים ליקויי בניה ולהתמודד מול הקבלן בהתאם. ליקויי בניה כאלה יכולים להיגרם עקב מספר סיבות או שילוב בניהם. סיבות אלה כוללות בין היתר - אי הקפדה על מילוי מלא דרישות התקנים המעודכנים של מכון התקנים הישראלי, תקנות התכנון והבניה וחוקי בניה נוספים, שימוש בחומרי בניה באיכות נמוכה, אי התאמות למפרט הטכני או לתוכניות המכר, עובדים לא מיומנים ועוד.
בדיקות עבור רוכשי דירות חדשות ניתן לבצע הן תוך כדי תהליך הבניה, הן במועד מסירת הדירה לדיירים והן במהלך תקופת האחריות / תקופת בדק. בדיקת ליקויי בניה שכזו מבוצעת על ידי מהנדס בנין מומחה ולאחר מכן נמסרת לידי הלקוח חוות דעת הנדסית הקבילה בתור חוות דעת מומחה בבית המשפט.

מה כוללת בדיקה הנדסית?

ביקורת מבנים כוללות התאמה למפרטים ותוכניות (במידה וכאלה מסופקות למהנדס על ידי הלקוח במעמד הבדיקה), התאמות לתקנים / תקנות התכנון והבניה / תקנות הג"א / הנחיות משרד הבינוי והשיכון / הוראות למתקנת תברואה (הל"ת) / הנחיות לתכנון חניונים / תקנות כיבוי אש / תקנות החשמל וכללי נורמות מקצועיות מקובלות.
חברתנו פיתחה שיטה ייחודית לביצוע ביקורת מבנים / בדק בית. שיטה זו, אשר הוכיחה את עצמה בעשרות אלפי דירות / בתים שנבדקו על ידי מהנדסנו, כוללת בדיקה הנדסית מקיפה של כל מרכיבי הבניה, לדוגמא: שלד המבנה, ריצוף, טיח, אינסטלציה, חשמל (אביזרים) חלונות, דלתות, חיפויים, איטום וכדומה. במהלך ביצוע הביקורת בודק המהנדס למעלה מ- 600 סעיפי ליקויי בניה שונים !
בדק בית מתבצע באור יום. משך הביקורת משתנה בהתאם לגודל הנכס ולרמת ליקויי בניה שקיימים בנכס. המהנדס נעזר בציוד אלקטרוני רלוונטי לצורך איתור ליקויי בניה שונים.

מה כוללת חוות דעת מומחה?

תוכן ומבנה חוות הדעת משתנה בהתאם לסוג הנכס הנבדק ומטרת הבדיקה. בכדי שחוות הדעת תהיה קבילה בתור "חוות דעת מומחה" בבית המשפט, היא חייבת לכלול את המרכיבים הבאים:

תצהיר המומחה הכולל פירוט הניסיון וההשכלה. תצהיר זה דרוש לקבילות בבית המשפט
פירוט ליקויי בניה שנמצאו בנכס, כולל מיקומם.
ציטוטים מתקנים ומחוקי בניה שונים הרלוונטיים לסוג ליקוי הבניה שנמצא
פירוט הדרכים לאופן ביצוע התיקונים (במידה ואפשר לבצע תיקונים כאלה)
אומדי עלויות לביצוע התיקונים.
תמונות המתעדות ליקויי בניה שאותרו.